부동산시장 안정에 리츠 활용…규제 낮춘 ‘프로젝트 리츠’ 도입

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리츠 개발 단계서 ‘등록제’ 적용 및 1인 주식 소유한도 적용 제외
공공지원 민간 임대리츠 확대…지역주민 중심의 ‘지역상생리츠’도 도입

국토교통부는 부동산시장 안정과 부동산산업 선진화를 위해 ‘리츠(REITs)’ 활성화에 나선다.

이를 위해 개발 단계부터 기존 인가에서 등록제를 적용해 리츠 영업 부담을 완화하고 전문적인 특정 주주의 책임감 있는 사업 추진을 위해 1인 주식 소유한도 적용도 제외키로 하는 등 ‘프로젝트 리츠’를 도입한다.

아울러 부동산 시장 안정과 발전을 위해 공공지원민간임대리츠를 추진하고 리츠가 미분양 주택을 매입·운영해 미분양 리스크를 해소해 나가도록 한다.

국토부는 17일 열린 경제관계장관회의에서 국민소득 증진 및 부동산 산업 선진화를 위한 ‘리츠 활성화 방안’을 발표했다.

‘리츠(Real Estate Investment Trusts)’는 투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 관련 자본에 투자해 수익을 배당하는 투자신탁을 말한다.

국토부는 그동안 장관 주재 업계 간담회, 전문가, 사업자 등 50여 회의 실무진 회의, 연구용역, 설문조사 등 다양한 채널을 통해 애로사항을 듣고 이번 개선방안을 마련했다.

◆ 규제 합리화한 ‘프로젝트 리츠’ 도입

우선, 개발사업 특성을 고려해 규제를 합리적으로 개선한 ‘프로젝트 리츠’를 도입한다.

개발 단계에서 사업 지연 방지를 위해 인가 대신 등록제를 적용한다. 또 개발 전략 비밀 보장을 위해 공시·보고 의무를 최소화하고 재무현황 등이 기재되는 투자보고서만을 보고하도록 완화한다.

신속한 의사결정을 위해 1인 주식 소유한도(50% 이하) 적용에서 제외하는 등 규제도 완화한다.

리츠 투자 다각화에도 나선다. 고령화, 인공지능 등에 대비해 헬스케어, 테크 자산 등으로 리츠 투자 대상을 늘리고 리츠의 수익구조 다변화를 위해 모기지 등 부동산 금융투자도 확대한다.

2·3기 신도시 개발의 정합성·효율성 제고를 위해 우수 입지의 업무·상업 용지를 리츠 방식 사업자에 우선 제공한다.

자금유보·자산재평가 등을 통한 리츠 투자여력도 확충에도 나선다.

국토부는 올해 하반기 중 개정안을 발의해 공모리츠와 공모예외리츠 간 합병(M&A)을 허용할 방침이다.

아울러 수익 추구를 위해 배당금을 모아 좋은 부동산을 매입하고자 주주가 동의한 경우 자금 유보를 허용할 계획이다.

◆ 규제에서 지원 중심으로…리츠 행정 선진화

리츠 행정 선진화를 도모한다. 이를 위해 정부는 리츠지원센터 및 자문위원회 등 리츠 지원 거버넌스 구축에 나설 예정이다.

리츠지원센터는 리츠 산업 육성 및 투자자 보호 등 업무를 총괄 지원하는 전담 지원기구로, 올해 12월까지 운영 방안을 마련한다.

또한 리츠 정책 전반에 대한 의견 수렴 및 소통강화를 위한 자문위원회는 총 3개 분과위원회, 30명 내외 인원으로 올해 8월 중 설립한다.

더불어 신속한 인가, 보고·공시 등 행정 부담을 완화해 리츠 운영규제를 합리화한다.

리츠의 자산관리회사(AMC) 사업계획서 양식 간소화, 기금투자심사와 리츠인가심사 병행 등 불필요한 절차 생략 등을 통해 인가 소요기간을 절반 수준으로 단축하고 연기금·공제회 등 기관 투자자의 신속한 투자 결정을 위해 ‘블라인드 리츠’도 허용한다.

올해 하반기 중 개정안 발의를 통해 투자자 보호와 무관하거나 불필요한 보고·공시 사항을 폐지하고 중복사항도 합리적으로 조정하는 한편, 불합리한 처벌·제재 규정도 정비에 나선다.

◆ 투자 기회 확대…투자자 보호 강화

국민의 리츠 투자기회를 확대하고 투자자 보호를 강화한다.

국민의 합리적 투자 판단을 돕기 위해 투자보고서를 전면 개편한다. 투자보고서 관련 정보를 데이터베이스화 및 데이터시각화하는 등 정보시스템도 개선해 국민의 정보 접근성을 높인다.

부동산 이익이 지역 주민에게 제공될 수 있도록 지역상생리츠를 도입한다. 일반투자자가 자산 현황 및 자금조달 여건 등을 충분히 판단하고 공모에 참여할 수 있도록 공모 규정도 개선한다.

리츠를 통한 안정적 생활자금 마련 등을 위해 월 단위 배당을 할 수 있도록 배당제도를 개선하는 한편, 리츠 의사결정이 투자자 이익을 보호할 수 있도록 올해 12월 중 리츠 이사회 구성 및 운영에 대한 가이드라인도 마련한다.

이 외에 주택도시기금 여유자금 출자로 설립한 앵커리츠 투자 규모를 단계적으로 확대하는 등 리츠 시장 거래 활성화도 유도한다.

◆ PF 위기 사업장·미분양 등에도 리츠 활용

부동산 시장 안정과 발전을 위해 리츠 역할을 확대에 나선다.

우선, 본 프로젝트파이낸싱(PF)으로 전환되지 못하고 브리지론 상환에 곤란을 겪는 경매 위기 사업장 토지를 공공지원 민간임대리츠가 인수하기 위해 건설 실적이 부족한 곳들도 참여할 수 있게 시공사 참여 요건을 완화한다.

또 리츠가 미분양 리스크를 해소할 수 있도록 재무적 투자자(FI)와 시행사 등이 후순위로 출자 참여한 CR리츠가 미분양 주택을 매입 및 운영하고 부동산 경기 회복 때 이를 다시 매각하도록 한다.

국토부는 안정적 임대수익을 바탕으로 20년 이상 장기간 대규모로 임대할 수 있도록 리츠를 적극 활용하고 불합리한 규제를 최소화한 중산층 장기임대주택을 육성하는 방안도 7월 중 발표할 예정이다.

출처 : 국토교통부 토지정책관 부동산투자제도과

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